Comment choisir entre louer et acheter ?

Suite à la hausse de 40% du prix des terres agricoles en 10 ans et la diminution des terres disponibles (40% vont à l’agrandissement des fermes existantes), le foncier est devenu l’un des principaux freins à l’installation des agriculteurs. Face à cette problématique, choisir entre acheter ou louer son foncier est un vrai dilemme. Eloi vous propose d’ouvrir le match entre ces deux modalités et de décider par vous-même qui l’emporte en fonction de votre projet.

:warning: Quand il s’agit de choisir entre acheter ou louer, cette hésitation concerne majoritairement les terres et donc le foncier. Du fait de leur valeur moins objectivable que celle du foncier, les bâtiments agricoles sont rarement proposés à la location. Ainsi, les options de portage foncier concernent principalement les terres. Par ailleurs, sur l’ensemble du foncier de l’exploitation en vente, il arrive qu’une partie soit indisponible car déjà en bail rural et occupée par un exploitant agricole.

En bref

Pour vous aider, eloi vous a préparé un petit arbre décisionnel histoire que vous puissiez rapidement et clairement vous poser les bonnes questions pour arriver à prendre la décision ultime : devez-vous acheter ce foncier, oui ou non ?

Devez-vous acheter cette ferme ?

Toujours pas décidé ? Eloi vous propose de rentrer un peu plus dans les subtilités de chaque option.

Le prix et la taille du foncier : deux variables déterminantes pour choisir

Le choix entre acheter ou louer le foncier est déterminé par deux variables principales :

1. Le prix du foncier de la région où le projet est envisagé ;
2. La taille du foncier que nécessite ce projet

Plus la taille et le prix du foncier sont élevés, plus il sera compliqué de considérer l’achat du foncier comme une option sérieuse, à moins qu’il y ait un apport substantiel qui le permette. En effet, si le foncier de la région considérée s’élève à 10 000 € l’hectare et que le projet envisagé nécessite 100 ha, alors la location s’impose comme la seule option.

Avec un prix moyen des terres agricoles à 6 000 € / ha, le prix du foncier varie substantiellement en fonction des régions :

Région
Prix de l’hectare en 2019
Bretagne

5 910 €

Centre-Val de Loire
6 100 €
Bourgogne-Franche-Comté
3 000 €
Auvergne-Rhône-Alpes
4 900 €
Nouvelle-Aquitaine
5 090 €
Normandie
8 190 €
Pays de la Loire
3 800 €
Provence-Alpes-Côtes d’Azur
10 300 €
Hauts-de-France
9 420 €
Grand-Est
6 580 €
Île-de-France 7 750 €
Occitanie 7 040 €

La location : Des avantages mais aussi des inconvénients

Directement, lorsque l’on pense à la location, on se dit que cette option ne présente presque que des avantages. Mais quand on creuse un peu et que, par exemple, l’on calcule la somme des loyers qu’un agriculteur paie durant des années et qu’il ne capitalise pas du tout… on se dit que la location n’est, en fait, pas si rose. Alors, match nul entre avantages et inconvénients ? A vous d’en juger.

Avantages
Inconvénients
Transmission et installation rapide
Pas propriétaire du bien
Besoin limité en apport de capitaux
Argent investi dans le loyer non capitalisé
Charges limitées
Liberté d’aménagement de l’exploitation restreinte
Capacité d’investissement conservée (matétiel, rénovation…)
Possibilité d’augmentation du loyer au fil des ans : fermage actualisé tous les ans

Le bail rural : une protection pour le locataire

 

La location d’une terre, à partir du moment où elle est payante, a le statut de fermage et se présente sous la forme de “bail rural”.

La bail rural est le contrat par lequel le propriétaire met à disposition ses terres agricoles et / ou ses bâtiments d’exploitation agricole à un agriculteur en échange d’une rémunération financière.

Ce contrat impose au bailleur de respecter plusieurs obligations afin d’assurer une certaine protection du preneur de bail.

Le bail rural a une période minimale de 9 ans, renouvelable par période de 9 ans à moins qu’il y ait une résiliation de la part du bailleur. Il peut être cédé au conjoint, à la personne avec qui le preneur de bail est pacsé ou à ses descendants. L’agriculteur est alors libre d’utiliser le bien comme il le souhaite du moment qu’il ne dégrade pas ce dernier. Il est cependant possible de mettre en place des contrats d’une durée plus importante à savoir :

  • 18 ans qui peut être renouvelé par période de 9 ans ;
  • bail de 25 ans;
  • bail d’une durée minimale de 25 ans. Aussi appelé «bail de carrière» qui prend fin au terme de l’année culturale (fin du cycle de la culture développée sur le terrain) à l’issue de laquelle le locataire atteint l’âge de la retraite ;
  • Si le propriétaire décide de vendre ses terres et / ou bâtiments alors que le bail est en cours, alors le locataire peut continuer à exploiter les terres et les bâtiments.

Pour en savoir plus sur le bail rural, cliquez ici.

Location du foncier, vente des bâtiments d’exploitation et / ou d’habitation : une transmission progressive

 

Pour assurer une transmission plus aisée et éviter des annuités trop lourdes pour le repreneur, le cédant peut décider de proposer à la location le foncier et à la vente les bâtiments d’exploitation et / ou d’habitation au Jeune Agriculteur (JA). Le repreneur exploite alors le foncier dans le cadre d’un bail rural signé avec le cédant. En contrepartie de l’exploitation des terres, l’exploitant rémunère le propriétaire agricole sous forme de loyer. Ce fonctionnement, appelé fermage, peut être complété par l’achat des bâtiments agricoles et / ou d’habitation sur site ce qui permet de considérablement alléger les annuités et de réaliser les investissements initiaux nécessaires à la constitution de l’outil de production agricole.

Terre de Liens : Louer avec une démarche respectueuse de l’environnement

Si le candidat à l’installation décide d’opter pour la location mais veut également s’installer dans une démarche respectueuse de l’environnement, Terre de Liens peut être une solution qui lui assure d’avoir un foncier adapté à vos besoins et un interlocuteur de confiance.

Implanté dans 21 régions de France et créée en 2003, Terre de liens est un mouvement citoyen français dont l’une des missions est de conserver les terres agricoles et de supprimer le poids de l’acquisition foncière, devenu trop important, pour les agriculteurs qui veulent s’installer. Ce mouvement rachète des fermes, en fait un bien commun et loue à un ou plusieurs candidats à l’installation complémentaires selon les principes du fermage. Terre de Liens ne loue qu’à condition que le projet ait une forte dimension environnementale et / ou biologique.

L’achat : ses avantages et ses inconvénients

Bon ok. L’augmentation de 40% du foncier en 10 ans, la nécessité d’investir dans l’exploitation agricole les premières années et un processus d’installation lent et fastidieux sont autant d’éléments qui peuvent rebuter à acheter. Mais c’est sans compter les avantages non négligeables sur le long terme que présentent l’achat et les nombreuses solutions qui existent pour annuler et / ou amoindrir les inconvénients propres à l’achat.

Avantages
Inconvénients
Accès à la propriété
Processus d’installation lent et fastidieux : 2 à 3 ans pour acheter
Installation sécurisée, pérenne
Apport conséquent nécessaire
Constitution d’un capital
Annuités importantes, parfois trop lourdes
Réalisation d’une plus-value financière en cas de revente : “assurance retraire”
Processus de vente et/ou transmission relativement long
Plein usufruit du bien

 

Cependant, face à ces inconvénients caractéristiques de l’achat, des solutions existent pour les annuler ou les amoindrir.

Accès facilité au foncier, portage foncier et annuités allégées avec eloi

:warning: Eloi facilite l’accès à la propriété en proposant un portage et en allégeant les annuités de ce qui sera acheté à savoir la plupart du temps : les habitations, les bâtiments et éventuellement le foncier si le porteur de projet décide d’acquérir ce dernier. Néanmoins, dans ses modalités de financement, eloi n’impose pas l’achat du foncier et est compatible avec d’autres portages tels que ceux proposés par la SAFER.

La mission d’eloi est de faciliter l’accès à la propriété, qu’il concerne le foncier, les bâtiments d’exploitation ou d’habitation, aux candidats à l’installation en intervenant à 3 niveaux.

Foncier adapté aux besoins de l’agriculteur

Rechercher un foncier à acheter pour un projet en agroécologie peut s’avérer être une tâche longue et fastidieuse pour les jeunes agriculteurs. Ce d’autant plus que le foncier actuellement disponible est peu adapté aux projets d’agroécologie, avec des tailles moyennes d’exploitation pouvant dépasser fortement ses besoins en foncier pour s’installer. Face à cette problématique, eloi créé des unités foncières cohérentes et adaptées sur des fermes plus grandes qu’il rachète. Ce mécanisme permet de débloquer pour les Jeunes Agriculteurs (JA) des fonciers jusque là inaccessibles.

Processus d’acquisition simple et rapide

Eloi se charge de la recherche, de la découpe en unités foncières cohérentes ou encore du processus d’acquisition. Cette prise en charge rend l’accès au foncier, bâti ainsi qu’à l’habitation beaucoup plus simple et rapide pour les agriculteurs qui souhaitent devenir propriétaires.

Eloi trouve des fermes de 50 à 150 ha, adaptées à l’installation de plusieurs projets agroécologiques complémentaires. Pour ce faire, eloi effectue la visite des fermes, la qualification du potentiel agronomique et définit les activités possibles.
De plus , eloi gère tout le processus d’acquisition. Cette prise en charge donne la capacité aux agriculteurs d’exploiter de façon immédiate, tout en préservant la possible obtention de la DJA en fin de parcours à l’installation.

Enfin, eloi garantit l’achat de la ferme dans les meilleures conditions : négociation, passage aux comités d’attribution ou encore signature des actes font partie des choses dont les candidats à l’installation n’ont plus à s’occuper pour devenir propriétaire de votre ferme.

Les annuités allégées sur une durée maximale de 7 ans

Devenir propriétaire d’une ferme passe par un échéancier de remboursement, qui souvent peut s’avérer lourd au regard des capacités financières d’un projet en lancement. Eloi propose aux JA l’accès à la propriété tout en conservant une capacité d’investissement sur les premières années de lancement (jusqu’à 7 ans), une capacité à se verser un revenu décent, et surtout sans mettre en péril la réussite du projet agricole à son lancement.

Pour cela, eloi propose à l’agriculteur qui souhaite acquérir un financement ad-hoc qui consiste en :

  • Financer l’achat de tout ou partie de la ferme

  • Gérer les risques, les coûts, les besoins de trésorerie afin de sécuriser le processus d’achat de la ferme

  • A moindre débours pour donner au JA les meilleures chances de succès dans son projet

Par ailleurs, le porteur de projet peut décider à tout moment, au cours de ces 7 années, de sortir du financement eloi et de refinancer directement auprès d’une banque en bénéficiant du capital qu’il a remboursé pendant cette période pour réduire son montant à financer, donc ses annuités.

La ferme (bâtiments d’exploitation, d’habitation et/ou foncier concerné par le projet) lui est revendue au prix d’achat, avec des prix d’acquisition bruts pour chaque porteur de projet qui représentent la quote-part de leur unité foncière dans le total de la ferme.

Pour réaliser ce financement optimal, eloi :

  • apporte des garanties financières et une crédibilité globale au projet

  • mobilise des investisseurs à impact qui co-financent avec les banques votre acquisition

  • négocie les meilleures conditions pour votre projet avec les financeurs

La SAFER et sa solution de portage foncier

Accéder à la propriété peut impliquer des charges significatives qui peuvent parfois empêcher l’agriculteur de réaliser les investissements nécessaires au lancement de votre installation.

Afin d’éviter ce type de situation et de permettre au porteur de projet d’accéder plus sereinement à la propriété, la SAFER peut également proposer à l’acquéreur de la ferme d’opter pour le portage foncier. Le portage foncier lui offre la possibilité de décaler l’achat des terres dans le temps. Concrètement, la SAFER achète le bien à sa place et signe un contrat de fermage avec lui. A la fin de ce contrat, l’agriculteur peut acheter le terrain.

Ce portage foncier est supervisé par la SAFER de la région concernée et souvent en partenariat avec certaines collectivités territoriales, banques ou syndicats agricoles.

Néanmoins, le nouvel acquéreur ne peut accéder à ce portage foncier qu’à condition que son projet d’installation soit jugé rentable par sa SAFER et sa collectivité. Une caution bancaire peut être exigée et un montant maximum du portage peut être fixé. C’est le cas de la Gironde où le plafond est fixé à 200 000 €.

Les agences spécialisées dans les transactions agricoles

Plusieurs agences immobilières sont spécialisées dans l’achat / vente de foncier agricole telles que :

Elles sont majoritairement constituées d’experts agricoles qui peuvent vous accompagner dans le processus d’achat.

89 rue de l’Eglise
75015 Paris

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