Vous êtes propriétaire d’une exploitation agricole que vous voulez transmettre ? Dans ce cadre, vous souhaitez savoir quel est son juste prix mais sa valeur varie de façon significative en fonction de la méthode d’évaluation choisie ? Dans cette fiche pratique, eloi décrypte pour vous le processus d’évaluation de votre exploitation, les différentes méthodes utilisées et, surtout, quelles sont les clés pour déterminer un prix qui puisse convenir à vous comme au(x) repreneur(s).

En bref

La valorisation d’une exploitation agricole est un exercice complexe : chaque exploitant connaît approximativement la valeur de chacun des éléments du patrimoine de son entreprise mais estimer de façon précise son entreprise reste difficile. Dans ce cadre, plusieurs méthodes d’évaluation existent et peuvent être utilisées afin de répondre au dilemme suivant : La valorisation la plus juste de l’exploitation se fonde-t-elle sur les biens qu’elle possède ou sur ce qu’elle rapporte ?

Le diagnostic de l’exploitation : une étape clé dans le processus de transmission

Le diagnostic, réalisé par des organisations telles que la Chambre d’Agriculture, est une étape importante dans l’évaluation. En effet, un diagnostic de la ferme permet de :

• comprendre au mieux l’entreprise et son environnement

• disposer d’un état des lieux de l’exploitation au jour de l’évaluation

• argumenter le choix des critères retenus pour les calculs d’évaluation, leur pondération éventuelle afin d’aboutir à des valeurs finales les plus juste possibles.

Le diagnostic étudie différents critères afin d’évaluer les atouts et les contraintes de l’exploitation :

• Le foncier : sa valeur est déterminée en fonction d’éléments tels que la qualité des sols, l’aménagement du foncier et de son drainage / irrigation, le regroupement du parcellaire, son degré de transmissibilité

• La qualité de l’outil de production : degré de fonctionnalité et état des bâtiments, bâtiments aux normes environnementales ou non, maîtrise du sol sous bâti etc.

• Le bassin de production : risques et opportunités conjoncturels ainsi que les potentiel impacts de ces derniers sur l’exploitation

• Le facteur humain : nécessité de reprendre les contrats de salariés ou non

• Habitation sur site, proximité du corps de ferme

• Les contrats : la possibilité de les reconduire tels que la commercialisation ou les droits PAC

Bien que leur nature soit diverse, ces critères ont tous une influence -directe ou indirecte- sur le prix de vente final.

L’évaluation de ces différents critères permet d’aboutir à une synthèse des forces et faiblesses de l’exploitation.

Exemple de synthèse du diagnostic d’une ferme laitière :

L’évaluation de l’exploitation et ses différentes approches

L’estimation de la valeur de de sa ferme est une des premières étapes dans le cadre d’une transmission afin de transmettre à des enfants, un tiers ou suite à des mouvements d’associés. L’entreprise agricole n’est pas seulement un ensemble de biens, c’est aussi une entité organisée pour produire, transformer et vendre. Dans ce cadre, la valeur financière de l’exploitation ne peut se réduire à la simple estimation des différents biens qui la composent.

De ce fait, 3 méthodes existent pour pouvoir évaluer la valeur d’une ferme de la façon la plus juste possible :

• La valeur comptable (valeurs des actifs non amortis et des stocks inscrits au bilan)
• La valeur patrimoniale (sommes des biens de l’exploitation considérés et réévalués individuellement, méthode la plus intuitive)
• La valeur économique ou valeur de reprenabilité (montant que le repreneur pourra emprunter et rembourser par les revenus tirés de l’exploitation)

La valeur comptable

Il s’agit de la valeur des actifs constituée par la somme des valeurs résiduelles non amorties qui figurent dans le bilan de fin du dernier exercice.

La méthode comptable prend en compte les éléments suivants :

• Les immobilisations incorporelles ;

• Le foncier ;

• Les bâtiments d’exploitation ;

• Le matériel ;

• Les autres immobilisations corporelles ;

• Les parts sociales ;

• Les stocks ;

Cette valeur ne tient pas compte de la plus ou moins grande capacité de l’exploitation à dégager un revenu. Le poids de cette méthode dans la détermination de la valeur finale de l’exploitation agricole est donc limité.

La méthode patrimoniale

Il s’agit de la première méthode utilisée, la plus naturelle et populaire auprès des cédants. Son principe est de considérer chaque bien de l’exploitation et de les réestimer. L’estimation de chaque bien par un expert peut justifier un montant de reprise.

Les étapes de cette méthode sont les suivantes :

1. Partir du dernier bilan de l’exploitation

2. Réévaluer chaque élément de l’actif à savoir :

• Estimation du foncier
• Estimation du cheptel
• Estimation des stocks
• Estimation du matériel
• Estimation des bâtiments d’exploitation

Une fois chaque élément évalué, la totalisation de l’ensemble donne la valeur patrimoniale.

 La valeur patrimoniale est rassurante mais est incomplète et présente des limites pour deux raisons principales :

• L’attachement sentimental au patrimoine influence parfois la perception de cette valeur
• Toute exploitation a des atouts mais aussi des limites qui sont parfois complexes à intégrer lorsqu’on investi durant des années dans son outil de production pour l’améliorer

La méthode de la valeur économique permet de dépasser ces limites et d’objectiver la valeur de reprise.

La méthode économique : approche clé afin d’objectiver la valeur de reprise

Cette méthode, également appelée approche de reprenabilité, est conditionnée par le potentiel de rentabilité à savoir la capacité de l’exploitation à dégager un revenu de façon pérenne tout en étant en capacité de rembourser les dettes en cours.

“Le repreneur peut-il reprendre l’exploitation à cette valeur et se dégager un résultat suffisant pour faire face au remboursement des prêts de reprise ?”

Cette méthode permet de répondre à cette question et est ainsi couramment calculée par le repreneur et regardée par les organismes bancaires. Il est donc essentiel de la prendre en compte car le juste prix d’une exploitation demeure celui auquel l’exploitation trouve un acquéreur. 

Dans cette méthode, l’indicateur clé de la capacité économique de l’exploitation économique est l’EBE (Excédent brut d’exploitation). Ce dernier est appréhendé grâce à une étude prévisionnelle qui inclut l’historique ainsi que le prévisionnel de l’EBE susceptible d’être atteint.

Une méthode très simplifiée pour calculer la valeur de reprise économique est la suivante :

 Valeur économique simplifiée = EBE moyen retenu X 4,5

L’EBE, diminué des annuités liées aux investissements indispensables, de la rémunération du travail des exploitants, détermine la capacité de remboursement de l’entreprise. Il est à noter qu’un EBE peut être artificiellement augmenté par exemple par des temps de travail très importants, il sera potentiellement à réévaluer au regard d’un temps de travail considéré comme acceptable.

Le vrai calcul de la valeur économique dépendra de la part de valorisation en foncier, matériel, cheptel, qui ont des conditions de financement (durée et taux) différents. Mais cette valeur indicative simplifiée permet de se faire une idée rapidement

Si le prix du foncier est élevé dans votre région, il faudra généralement réfléchir la valeur de reprise avec un foncier en location. En effet le remboursement des annuités d’achat du foncier pourraient gréver la capacité de reprise économique. C’est au cédant de se poser cette question de conserver son foncier et de le mettre en location pour faciliter la reprise.

Par rapport aux deux premières méthodologies, la méthode économique intègre les risques encourus par l’entreprise et qui sont à prendre en compte afin d’obtenir la valorisation la plus juste possible.

Ces risques sont de nature diverse :

• La pérennité du foncier en location

• La sensibilité de la production au marché. Par exemple, si le cours du lait est en baisse, alors la valeur patrimoniale ne baisse pas mais la valeur de reprise économique, quant à elle, diminue. En effet, une baisse du cours du lait ne remet, certes, pas en cause les montants réellement investis au sein de la ferme mais rend objectivement la reprise plus complexe

• Les perspectives de développement et d’évolution du système de production

Sur la base de l’ensemble des éléments, un rapport est réalisé afin de formaliser l’évaluation. Ce rapport permet de :

• obtenir une vision objective de la valeur de son exploitation avant d’engager sa vente

• synthétiser l’ensemble de la démarche et de détenir un outil d’aide à la prise de décision

• sensibiliser aux contraintes propres à son exploitation

Sur la base de ce rapport, il peut arriver que l’approche économique et patrimoniale soient associées afin de définir une fourchette de valeur et de négocier cette dernière au juste prix.

Exemple de proposition d’une fourchette de valeurs :

Dans cet exemple, la valorisation est différente entre l’approche patrimoniale -souvent supérieure à la valeur économique- et l’approche économique -primordiale pour le repreneur afin de saisir le potentiel économique de la ferme.

Il ne faut pas oublier que la valeur de reprise communément retenue est la valeur qu’un porteur de projet peut financer, à savoir la valeur économique. En effet, la quasi-totalité des porteurs de projet sont financés par des organisations bancaires. Ces dernières se fondent essentiellement sur la valeur économique de la ferme. Dans ce cadre, la valeur de reprise finale est donc majoritairement inspirée de la méthode économique. Seul un apport plus important de l’acquéreur permettrait d’envisager de se rapprocher de la valeur patrimoniale avec un soutien des banques, mais dans un contexte de forte tension sur le nombre de fermes à transmettre, les repreneurs sont en position de force et préfèrent utiliser leur apport pour investir dans l’évolution de l’outil de production.

La valeur minimale de reprise : un prix plancher si la valeur économique de reprise devient trop basse

Un EBE faible voire nul implique une valorisation économique peu élevée. La valeur économique peut alors devenir trop basse, et inférieure à la réalité de la ferme : une valeur de reprise minimale doit être prise en compte.

Cette valeur minimale de reprise s’appuie sur l’hypothèse selon laquelle la ferme peut toujours être reprise “à l’agrandissement”. Dans ces conditions, les terres ainsi que les maisons d’habitation trouvent habituellement des acquéreurs, à un prix qui peut être défini de façon purement patrimoniale et objective. En revanche, les bâtiments agricoles, eux, peuvent avoir une valorisation quasi nulle si la ferme n’est pas reprise. Cette valeur minimale de reprise constitue un prix plancher en-dessous duquel la valorisation ne peut être fixée.

Valeur minimale de reprise = prix des terres + prix des habitations en cas d’arrêt de l’exploitation des bâtiments à proximité + valeur des bâtiments (“pas de porte”) + valeur de revente du matériel et cheptel

Pour une reprise à l’agrandissement, la valeur des bâtiments joue le rôle de “pas de porte”, car dans les faits ils n’intéressent pas vraiment les repreneurs. Si il y a plusieurs repreneurs potentiels pour les terres, la concurrence peut se jouer sur la capacité à valoriser un peu ces bâtiments, mais cette valeur est généralement très éloignée de la valeur patrimoniale dans ce cas.

L’atteinte de cette valeur minimale nécessite la vente séparée de chacun des actifs de la ferme.

La diversification d’activités potentielles à la reprise : une solution de meilleure valorisation économique

Dans ce cadre, si la valorisation économique s’avère être trop faible, il peut être intéressant de réfléchir à augmenter l’EBE cible en changeant la nature de l’activité exercée sur la ferme ou en réalisant une diversification de cette dernière. La diversification d’activités au sein de l’exploitation permet alors d’optimiser la valeur de reprise économique. C’est ce que propose eloi en proposant la diversification des activités au sein d’une ferme qui, jusqu’alors, était tournée vers une seule et même activité.

Afin d’obtenir le plus juste prix pour le cédant comme pour le repreneur, il est donc indispensable de ne pas se limiter à la valeur patrimoniale et d’intégrer une approche économique. Répondre à la question “combien vaut cette ferme ?” revient à réconcilier ces deux dernières visions entre la valeur des biens qu’elle possède (vision cédant) et ce qu’elle peut rapporter (vision repreneur).